Specustawa mieszkaniowa – przepisy, których założeniem jest zwiększenie budownictwa mieszkaniowego.

Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. poz. 1496), zwana również specustawą mieszkaniową lub Lex Deweloper, to zupełnie nowy akt prawny, który wprowadza nieznane dotychczas rozwiązania prawne w zakresie procesu inwestycyjnego dotyczącego budownictwa mieszkaniowego. Odejście od zasad ogólnych przygotowania inwestycji, określonych m.in. w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073, z późn. zm.), miało na celu usprawnienie i przyśpieszenie całego procesu zmierzającego do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dla inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Z tej przyczyny ustawodawca w znacznej części ustawy skoncentrował się na nowych zasadach lokalizacji przedsięwzięć dotyczących budownictwa mieszkaniowego. Stąd też specustawa mieszkaniowa wprowadziła m.in. możliwość budowy domów jednorodzinnych oraz budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na praktycznie każdym rodzaju nieruchomości, nawet gdy jest to niezgodne z postanowieniami obowiązującego na terenie danej inwestycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa regulacja prawna weszła w życie 22 sierpnia 2018 r.

Czy inwestor musi budować w oparciu o nowe przepisy?

Inwestor nie ma obowiązku prowadzenia procesu inwestycyjnego na podstawie przepisów ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Skorzystanie z rozwiązań przyjętych w specustawie mieszkaniowej jest dobrowolne, i tylko od inwestora zależy, czy będzie ubiegał się o wydanie pozwolenia na budowę w tym trybie. Nie ma przeszkód, aby inwestycja mieszkaniowa lub inwestycja towarzysząca została przygotowana i zrealizowana w całości lub części na zasadach ogólnych, określonych w szczególności w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co wynika wprost z art. 1 ust. 2 specustawy mieszkaniowej.

Należy również podkreślić, że ustawodawca nie wyłączył w całości stosowania ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202, z późn. zm.). Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 3 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących w sprawach nieuregulowanych w specustawie mieszkaniowej stosuje się ustawę Prawo budowlane. Powyższe oznacza, że postępowanie administracyjne w sprawie wydania pozwolenia na budowę dotyczącego inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej będzie prowadzone również na podstawie ustawy Prawo budowlane, a tym samym będą miały do niego zastosowanie rozwiązania prawne, których nie reguluje specustawa mieszkaniowa, np. 65-dniowy termin na wydanie pozwolenia na budowę czy też liczba egzemplarzy projektu budowlanego dołączanych do wniosku o wydanie przedmiotowej decyzji.

Ponadto w art. 13 specustawy mieszkaniowej ustawodawca wskazał, że w przypadku gdy inwestycja mieszkaniowa przewidziana jest w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzji o warunkach zabudowy, inwestor w każdym czasie może wystąpić o wydanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie niniejszej ustawy. Nie ma wtedy zastosowania przepis art. 25 ust. 6 ww. ustawy, regulujący obowiązek dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z powyższą uchwałą. Jednakże należy zwrócić uwagę, że inwestycja mieszkaniowa powinna spełniać standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych, określone w rozdziale 3 specustawy mieszkaniowej. Niespełnienie bowiem powyższych standardów będzie, zgodnie z art. 28 ust. 2 specustawy mieszkaniowej, stanowiło podstawę do odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie.

Kto może realizować inwestycję w oparciu o nowe przepisy?

Ustawa nie wprowadza ograniczeń podmiotowych. Z definicji zawartej w art. 2 pkt 1 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących wynika, że inwestorem jest podmiot lub osoba zamierzająca realizować lub realizująca inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą. W rezultacie z nowego trybu może skorzystać każda osoba fizyczna, prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną (czyli każdy deweloper), która planuje realizację inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego.

Zakres przedmiotowy specustawy mieszkaniowej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 specustawy mieszkaniowej ustawa ta odnosi się do inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Inwestycją mieszkaniową, stosownie do art. 2 pkt 2 powyższej ustawy, będzie przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10. Z dalszej części definicji wynika, że w ramach inwestycji mieszkaniowej wchodzą również urządzenia budowlane związane z planowanymi budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi lub jednorodzinnymi, drogi wewnętrzne, a także wszystkie te roboty budowlane, które są niezbędne do obsługi oraz prawidłowego wykonania tych prac. Inwestycję mieszkaniową stanowią również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową.

Z kolei inwestycją towarzyszącą, w rozumieniu art. 2 pkt 3 specustawy mieszkaniowej jest budowa, zmiana sposobu użytkowania lub przebudowa sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej oraz obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. Wszystkie te obiekty muszą służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej, co jest koniecznym warunkiem uznania określonej inwestycji za inwestycję towarzyszącą, a tym samym skorzystania z trybu specustawy mieszkaniowej.

Czy na podstawie specustawy mieszkaniowej można budować budynki handlowe lub usługowe?

Ustawodawca dopuścił możliwość budowy wolno stojących (samodzielnych) obiektów budowlanych, w tym budynków, przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. Obiekt taki musi spełniać wymogi określone w art. 3 specustawy mieszkaniowej dotyczące powierzchni sprzedaży oraz powierzchni użytkowej. Mianowicie, powierzchnia sprzedaży samodzielnego obiektu budowlanego nie może być większa niż 2000 m2 (czyli bez wielkopowierzchniowych obiektów handlowych), zaś powierzchnia użytkowa takiego obiektu, przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie może przekroczyć 20% powierzchni użytkowej mieszkań. Ponadto, jako inwestycja towarzysząca, obiekt przeznaczony na działalność handlową lub usługową musi służyć obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej, czyli jego realizacja musi być powiązana z inwestycją mieszkaniową.

Czy można budować na każdym gruncie, niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Zgodnie z art. 5 ust. 3 specustawy mieszkaniowej inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą można realizować niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Powyższe oznacza, że w przypadku gdy na terenie inwestycji realizowanej w trybie specustawy mieszkaniowej obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jego postanowienia nie będą wiążące przy wydawaniu przez radę gminy uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Istotne są tu postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co dodatkowo potwierdza treść art. 7 ust. 4 specustawy mieszkaniowej, zgodnie z którym rada gminy podejmując uchwałę o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej bierze pod uwagę m.in. potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Należy również podkreślić, że inwestycja nie musi być zgodna ze studium, ważne jest, aby nie była z nim sprzeczna. Warunek niesprzeczności ze studium, na mocy art. 5 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących nie dotyczy natomiast terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane.

Nie wszystkie jednak grunty ustawodawca objął zakresem działania specustawy mieszkaniowej. Gruntami wyłączonymi spod działania specustawy mieszkaniowej są, na mocy art. 5 ust. 1 tej ustawy, tereny podlegające ochronie przed lokalizowaniem lub zabudową na podstawie odrębnych przepisów, chyba że w trybie przepisów przewidujących tę ochronę inwestor uzyska zgodę na lokalizację inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Ponadto zgodnie z art. 5 ust. 2 specustawy mieszkaniowej, przedmiotowych inwestycji nie lokalizuje się w otulinach form ochrony przyrody, rodzinnych ogrodach działkowych i obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.

Stosownie do art. 7 ust. 2 oraz art. 20 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej nie może obejmować terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym. Ponadto specustawa mieszkaniowa na mocy art. 7 ust. 3, zakazuje lokalizacji przedmiotowych inwestycji na gruntach rolnych położonych poza granicami administracyjnymi miast, wymagających uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie ich na cele nierolnicze. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161) powyższe ograniczenie dotyczy gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III. Przeznaczenie tych gruntów na cele nierolnicze dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzanym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dodać również należy, że w art. 4 specustawy mieszkaniowej określono pierwszeństwo inwestycji realizowanych na podstawie specustaw wymienionych w tym przepisie przed inwestycjami mieszkaniowymi oraz inwestycjami towarzyszącymi.

Ustawodawca dopuścił natomiast możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz inwestycji towarzyszącej na obszarze kolejowym. Zgodnie z art. 10 specustawy mieszkaniowej inwestor w takim przypadku musi uzyskać pisemne uzgodnienie, wydane przez właściwego zarządcę infrastruktury kolejowej lub innego podmiotu zarządzającego obszarem kolejowym, które potwierdzi, że realizacja inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej nie uniemożliwia zarządzania, eksploatacji i utrzymania infrastruktury kolejowej oraz nie powoduje zagrożenia bezpieczeństwa prowadzenia ruchu kolejowego. Na tej samej zasadzie dopuszczono możliwość realizacji przedmiotowych inwestycji na obszarze portów i przystani morskich.

 

PRZEBIEG I REALIZACJA INWESTYCJI MIESZKANIOWEJ

Koncepcja urbanistyczno-architektoniczna

Pierwszym etapem przygotowania do realizacji inwestycji mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 ust. 1 specustawy mieszkaniowej jest sporządzenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, uzasadniającej rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowej, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja ta ma być zlokalizowana. Szczegółowy zakres informacji, które powinna zawierać koncepcja został określony w art. 6 ust. 2 pkt 1-5 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Przepis ten wskazuje na konieczność przedstawienia w koncepcji m.in. struktury funkcjonalnej zabudowy i zagospodarowania terenu oraz układu urbanistycznego zespołów zabudowy i kompozycji architektonicznej obiektów o funkcji podstawowej. Stosownie do art. 6 ust. 3 specustawy mieszkaniowej do koncepcji załącza się wizualizację proponowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzoną w sposób umożliwiający zapoznanie się z nią osobom nieposiadającym wiedzy specjalistycznej.

Co istotne, w art. 6 ust. 4 specustawy mieszkaniowej, ustawodawca wskazał, że koncepcję urbanistyczno-architektoniczną może przygotować nie tylko osoba mającą uprawniania do sporządzania projektów aktów planistycznych, spełniająca wymagania z art. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Takie uprawnienie przysługuje również architektowi wpisanemu na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego posiadającemu uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej lub uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

Koncepcję urbanistyczno-architektoniczną wraz z wizualizacją, zgodnie z art. 7 ust. 8 pkt 1 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, dołącza się do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Kolejnym etapem realizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy jest uzyskanie przez inwestora uchwały rady gminy o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Uchwała ta, zgodnie z art. 25 ust. 6 pkt 1 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, stanowi obligatoryjny dokument dołączany do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Ponadto, tak samo jak decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wiąże ona organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, o czym stanowi art. 25 ust. 1 specustawy mieszkaniowej.

Aby uzyskać uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej należy wystąpić z wnioskiem o jej wydanie do właściwej miejscowo rady gminy za pośrednictwem wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Ustawodawca w art. 7 ust. 7 specustawy mieszkaniowej szczegółowo uregulował dane, jakie powinien zawierać wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Są to m.in.:

– określenie granic terenu objętego wnioskiem i obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać, wskazanie nieruchomości, według katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, na których mają być zlokalizowane obiekty objęte inwestycją mieszkaniową,

– określenie planowanej minimalnej i maksymalnej powierzchni użytkowej mieszkań, planowanej minimalnej i maksymalnej liczby mieszkań, zakresu inwestycji przeznaczonego na działalność handlową lub usługową oraz zmian w dotychczasowym sposobie zagospodarowania i uzbrojenia terenu,

– analiza powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu,

– charakterystyka inwestycji mieszkaniowej, określająca m.in. zapotrzebowanie na media, liczbę miejsc postojowych, sposób zagospodarowania odpadów, planowany sposób zagospodarowania terenu, charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu czy też charakterystyczne parametry techniczne inwestycji mieszkaniowej oraz wpływ na środowisko,

– wskazanie, w jakim zakresie planowana inwestycja nie uwzględnia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wskazanie, że inwestycja nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (nie dotyczy terenów kolejowych, wojskowych, produkcyjnych lub usług pocztowych, na których obecnie funkcje te nie są realizowane) oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego,

– wykazanie, że inwestycja mieszkaniowa odpowiada standardom lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych określonych w rozdziale 3 specustawy mieszkaniowej.

Ponadto art. 7 ust. 8 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących określa dokumenty, jakie należy załączyć do wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Co istotne, inwestor oprócz koncepcji urbanistyczno-architektonicznej, do przedmiotowego wniosku powinien dołączyć m.in. decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, o ile jest ona wymagana przepisami prawa. Powyższe oznacza, że inwestor będzie zobowiązany uzyskać decyzję środowiskową jeszcze przed złożeniem wniosku o wydanie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, a nie jak dotychczas przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.

Należy podkreślić, że zgodnie z art. 7 ust. 9 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, w przypadku gdy wniosek nie będzie spełniał wymogów określonych w art. 7 ust. 7 i 8 pkt 1-6 specustawy mieszkaniowej, wójt (burmistrz, prezydent miasta) wezwie inwestora do usunięcia braków formalnych, w terminie nie dłuższym niż 14 dni, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej

Właściwa miejscowo rada gminy podejmuje w terminie 60 dni od dnia złożenia wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, uchwałę o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Powyższy termin, zgodnie z art. 7 ust. 5 specustawy mieszkaniowej może być przedłużony o kolejne 30 dni. Projekt uchwały przedkłada radzie gminy wójt (burmistrz, prezydent miasta), wraz z opiniami i uwagami oraz wynikiem uzgodnień, dokonanych w trybie art. 7 ust. 11, 12 i 14 ww. ustawy. W przypadku gdy wniosek dotyczy terenu, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wójt, zgodnie z art. 7 ust. 17 specustawy mieszkaniowej przedkłada również opracowanie ekofizjograficzne oraz prognozę oddziaływania na środowisko, sporządzone na potrzeby tego planu.

Rada gminy podejmując uchwałę o ustaleniu lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, bierze pod uwagę dwie przesłanki określone w art. 7 ust. 4 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Mianowicie, stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy oraz potrzeby i możliwości rozwoju gminy wynikające z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Powyższe uregulowanie prawne umożliwia dużą uznaniowość organu gminy, który może ograniczyć stosowanie specustawy mieszkaniowej w stosunku do konkretnej inwestycji, pozwalając jednocześnie na inną inwestycję realizowaną np. na sąsiednich działkach, opierając się właśnie na potrzebach i możliwościach rozwoju gminy wynikających z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.

Należy również wskazać, że zgodnie z art. 25 ust. 3 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, rada gminy w odniesieniu do określonego terenu może podjąć więcej niż jedną uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. W przypadku gdy na podstawie danej uchwały zostanie wydana decyzja o pozwoleniu na budowę, pozostałe uchwały w odniesieniu do tego samego terenu wygasają, co wynika z art. 25 ust. 4 powyższej ustawy.

Wprowadzona specustawą mieszkaniową uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej ma charakter czasowy. Uchwała ta bowiem wygasa z mocy prawa, jeżeli przed upływem 3 lat od dnia opublikowania uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym, decyzja o pozwoleniu na budowę inwestycji mieszkaniowej nie stała się ostateczna, na co wskazuje art. 8 ust. 3 specustawy mieszkaniowej. Informacja o wygaśnięciu uchwały jest przesyłana inwestorowi.

Standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych

Teren przeznaczony pod inwestycję mieszkaniową musi mieć zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej albo dostęp pośredni poprzez drogę wewnętrzną. Minimalna szerokość drogi wewnętrznej, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 1 specustawy mieszkaniowej nie może być mniejsza niż 6 metrów. Uregulowanie to stanowi odstępstwo od wymagań wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.). Ponadto dla terenu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wymagany jest dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej, co wynika z art. 17 ust. 1 pkt 2 i 3 powyższej ustawy.

Inwestycja mieszkaniowa, zgodnie z art. 17 ust. 2 pkt 1 specustawy mieszkaniowej, musi być zlokalizowana w odległości nie większej niż 1000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 500 m, od przystanku komunikacyjnego. Ustawa wprowadza również maksymalne odległości inwestycji mieszkaniowej od szkoły podstawowej oraz przedszkola. Z przepisu art. 17 ust. 2 pkt 2 lit. a i b specustawy mieszkaniowej wynika, że planowana inwestycja musi być zaprojektowana w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców – 1500 m, od:

– szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
– przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.

Spełnienie wymagań dotyczących odległości od szkoły podstawowej i przedszkola, w zakresie możliwości przyjęcia nowych uczniów w szkole podstawowej lub zapewnienia wychowania przedszkolnego dzieciom, oceniane jest na podstawie zaświadczenia wójta (burmistrza, prezydenta miasta). W przypadku gdy planowana inwestycja mieszkaniowa nie spełnia standardów lokalizacji dotyczących maksymalnej odległości od przedszkola i szkoły podstawowej, inwestor może skorzystać z rozwiązania przyjętego w art. 18 ust. 1 specustawy mieszkaniowej. Mianowicie, inwestor może zobowiązać się, za zgodą rady gminy wyrażoną w formie uchwały, do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka. Umowa ta zawierana jest pomiędzy inwestorem a gminą oraz wymaga do swojej ważności formy aktu notarialnego. Dodać należy, że stosownie do art. 18 ust. 3 specustawy mieszkaniowej w przypadku gdy w ciągu 5 lat od dnia oddania inwestycji mieszkaniowej do użytkowania, powstanie infrastruktura spełniająca standardy lokalizacji inwestycji, ww. zobowiązanie umowne wygasa, a inwestorowi przysługuje roszczenie o zwrot niewykorzystanej kwoty przekazanej z góry za ten okres.

W art. 17 ust. 4 specustawy mieszkaniowej wprowadzono dodatkowe wymogi dla inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej. Inwestycję taką lokalizuje się na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację w odległości nie większej niż 3000 m, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców, 1500 m.

Powyższe wymogi można spełnić w oparciu o infrastrukturę istniejącą w dniu składania wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, jak również w oparciu o infrastrukturę planowaną do realizacji.

Standardy lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w zakresie maksymalnej wysokości zabudowy

W art. 17 ust. 6 specustawy mieszkaniowej zostało wskazane, że budynki objęte inwestycją mieszkaniową nie mogą być wyższe niż 4 kondygnacje nadziemne, jeżeli są lokalizowane poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 000 mieszkańców oraz 14 kondygnacji nadziemnych, w przypadku miast, w których liczba mieszkańców jest większa niż 100 000 mieszkańców. Ponadto w przypadku gdy w odległości nie większej niż 500 m od planowanej inwestycji znajduje się istniejąca zabudowa mieszkaniowa o wysokości przekraczającej maksymalną liczbą kondygnacji wynikającą z ww. regulacji prawnej, to można zwiększyć wysokość projektowanej zabudowy mieszkaniowej do wysokości najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie.

Czy możliwe jest odstępstwo od wymagań określonych w art. 17 ust. 2, 4, 6 i 7 specustawy mieszkaniowej dotyczących odległości od przystanku komunikacyjnego, przedszkola, szkoły, terenów wypoczynku, rekreacji i sportu oraz wysokości budynków?

Tak, ustawodawca w art. 19 specustawy mieszkaniowej przewidział możliwość określenia przez gminę w drodze uchwały tzw. lokalnych standardów urbanistycznych. Standardy lokalne nie mogą różnić się więcej niż 50% od standardów ustawowych. Uchwała o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych, zgodnie z art. 19 ust. 4 specustawy mieszkaniowej, stanowi akt prawa miejscowego.

Ile należy zaprojektować miejsc parkingowych lokalizując inwestycję mieszkaniową?

Liczbę miejsc postojowych, zgodnie z art. 8 ust. 1 pkt 8 lit. a specustawy mieszkaniowej określa uchwała o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Ponadto, na mocy art. 19 ust. 3 powyższej ustawy rada gminy może w lokalnych standardach urbanistycznych określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych do obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej.

Uzyskanie pozwolenia na budowę inwestycji mieszkaniowej

Wskazać należy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących organ administracji architektoniczno-budowlanej wydający pozwolenie na budowę jest związany uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Podobnie, jak w przypadku decyzji o warunkach zabudowy czy też decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, postanowienia uchwały wydanej przez radę gminy będą kluczowe dla przyszłej inwestycji mieszkaniowej. Popełnienie błędów na tym etapie i wystąpienie o inną inwestycję lub zmiana założeń w trakcie procesu budowlanego spowoduje niemożliwość uzyskania pozwolenia na budowę.

Podkreślić również należy, że do postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę dla inwestycji mieszkaniowej w większości będą miały zastosowanie regulacje prawne ustawy Prawo budowlane. Dlatego też do wniosku o pozwolenie na budowę oprócz uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji, należy dołączyć dokumenty wymagane przez przepisy ustawy Prawo budowlane, w tym np. zgodę wodnoprawną (pozwolenie wodnoprawne lub zgłoszenie odwodnienia wykopów budowlanych) oraz decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, o czym stanowi również art. 26 i 27 specustawy mieszkaniowej.

Ponadto w decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodnie z art. 32 ust. 1 powyższej ustawy właściwy organ na wniosek inwestora zezwala, w zakresie niezbędnym do realizacji inwestycji mieszkaniowej, na usunięcie drzew i krzewów znajdujących się na nieruchomościach objętych uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Stosownie natomiast do art. 33 ust. 1 specustawy mieszkaniowej, decyzji o pozwoleniu na budowę może być nadać rygor natychmiastowej wykonalności, gdy jest to niezbędne ze względu na ważny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony.

Co dodatkowo wyróżnia specustawę mieszkaniową od innych regulacji prawnych?

  • Odwołanie od decyzji o pozwoleniu na budowę – na gruncie ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) odwołanie nie wymaga szczegółowego uzasadnienia. Wystarczy, że strona wskaże w odwołaniu, że jest niezadowolona z decyzji, co wprost wynika z art. 128 kpa. Regulacja ta ma zastosowanie do odwołań od pozwoleń na budowę wydanych na zasadach ogólnych. W specustawie mieszkaniowej w art. 33 ust. 2 wprowadzono natomiast wymóg podniesienia w odwołaniu od decyzji o pozwoleniu na budowę zarzutów. Ponadto odwołujący musi określić, jakiego rodzaju działań żąda od organu odwoławczego (zgodnie z ustawą musi określić istotę żądania) i w jakim zakresie, a także wskazać dowody uzasadniające to żądanie. Z założenia takie rozwiązanie ma usprawnić procedurę i wyeliminować odwołania osób, które nie zgadzają się na inwestycję, niemając żadnych argumentów prawnych. Z praktycznego punktu widzenia postawienie wymogów, które musi spełniać odwołanie będzie wydłużało procedurą odwoławczą. Organ rozpatrujący odwołanie – które nie spełnia wymagań formalnych – będzie musiał wezwać skarżącego do uzupełnienia braków. Wydłuży to całą procedurę, a odwołujący zyska dodatkowy czas i skorzysta z pomocy profesjonalisty, który przygotuje mu właściwe odwołanie. Ponadto należy zauważyć, że organ odwoławczy nie jest związany zarzutami podniesionymi w odwołaniu. Dlatego może okazać się, że pomimo podniesienia przez skarżącego w odwołaniu np. niezasadnego zarzutu naruszenia prawa materialnego, organ odwoławczy, ponownie rozpoznając całą sprawę, wyda decyzję uchylającą z powodu, np. naruszenia przepisów postępowania i nie wyjaśnienia przez organ I instancji istotnego dla rozstrzygnięcia zakresu sprawy.
  • Termin rozpatrzenia odwołania od pozwolenia na budowę, skargi do WSA oraz skargi kasacyjnej – terminy rozpatrzenia środków zaskarżenia zostały skrócone. Na gruncie przepisów kpa organ odwoławczy ma miesiąc na rozpatrzenie odwołania liczony od dnia jego otrzymania wraz z aktami sprawy I instancji. W specustawie mieszkaniowej termin ten został skrócony do 21 dni. Również termin na przekazanie przez organ II instancji odpowiedzi na skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego został skrócony z 30 na 15 dni, a sąd administracyjny (WSA i NSA) ma 2 miesiące na rozpoznanie skargi na decyzję oraz ewentualnej skargi kasacyjnej. W przepisach oczywiście brak jest sankcji w przypadku nie rozpoznania środka zaskarżenia we wskazanym terminie. Skorzystanie z uregulowanej w kpa instytucji ponaglenia jest w tym przypadku bezcelowe. Zanim właściwy organ rozpatrzy ponaglenie to minie kolejnych kilka tygodni i do tego czasu najprawdopodobniej zostanie wydana decyzja.
  • Trwałość decyzji o pozwoleniu na budowę – w specustawie mieszkaniowej zostały przewidziane rozwiązania zaczerpnięte z innych specregulacji. Mianowicie, zgodnie z art. 33 ust. 4 specustawy mieszkaniowej w postępowaniu przed organem wyższego stopnia oraz przed sądem administracyjnym nie można uchylić decyzji o pozwoleniu na budowę w całości ani stwierdzić jej nieważności, gdy wadą dotknięta jest tylko część decyzji dotycząca części inwestycji, nieruchomości lub działki.
  • Ograniczenie prawa własności – specustawa mieszkaniowa umożliwia budowę (zakładanie i przeprowadzenie) ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów niezbędnych do korzystania z inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej na nieruchomości, co do której inwestor nie ma tytułu prawnego. Przy czym rozwiązanie przyjęte w powyższej ustawie dotyczy, określonych w 124 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121), ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Ustawodawca w art. 35 ust. 1 specustawy mieszkaniowej wprowadził możliwość udzielenia w decyzji o pozwoleniu na budowę, zezwolenia na prowadzenie tego rodzaju robót. Aby organ administracji architektoniczo-budowlanej mógł udzielić takiego zezwolenia muszą być spełnione określone warunki. Po pierwsze, nieruchomości te muszą być objęte uchwałą o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej. Po drugie, inwestor pomimo przeprowadzenia rokowania z właścicielami lub użytkownikami wieczystymi tych nieruchomości, nie uzyskał od nich zgody na wykonanie wskazanych robót na ich działkach. W takim przypadku dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o przeprowadzeniu rokowań i braku powyższej zgody. Jednocześnie ustawodawca zwolnił inwestora z obowiązku złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 35 ust. 4 specustawy mieszkaniowej właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu lub osobie, której przysługują inne prawa rzeczowe na nieruchomości, przysługuje od inwestora odszkodowanie. Ponadto stosownie do art. 37 ww. ustawy, w przypadku gdy założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów, urządzeń i obiektów uniemożliwia właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, można żądać nabycia przez inwestora w drodze umowy własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części.
  • Grunty rolne i leśne stosownie do art. 39 specustawy mieszkaniowej do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie dotyczącym gruntów rolnych. Grunty leśne podlegają wyłączeniu z produkcji leśnej na dotychczasowych zasadach.