Lokalne standardy urbanistyczne – czyli tzw. LSU

Od 22 sierpnia 2018 r. obowiązują przepisy ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. poz. 1496) (dalej: „specustawa mieszkaniowa”). W celu zabezpieczenia dostępu do infrastruktury społecznej oraz technicznej, na mocy art. 17 powyższej ustawy, ustanowiono standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Jednocześnie ustawodawca w art. 19 specustawy mieszkaniowej, wprowadził możliwość określenia przez gminę w drodze uchwały tzw. lokalnych standardów urbanistycznych. Uchwała o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych stanowi akt prawa miejscowego i może dotyczyć wyłącznie kwestii wskazanych w art. 19 ust. 1-3 specustawy mieszkaniowej.

Podstawowym założeniem dopuszczenia modyfikacji wskazanych w ustawie standardów urbanistycznych jest przyjęcie, że standardy lokalne nie mogą różnić się o więcej niż 50% od standardów ustawowych. Wymóg ten w pierwszej kolejności będzie dotyczył, określonych w art. 17 ust. 2 i 4 specustawy mieszkaniowej, odległości od:
– od przystanku komunikacyjnego,
– od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
– od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
– od urządzonych terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4m2,
a także odległości wskazanej w art. 17 ust. 7 specustawy mieszkaniowej. Przepis ten stanowi, że jeżeli w odległości nie większej niż 500 m od budynków objętych inwestycją mieszkaniową znajdują się, w istniejącej zabudowie, budynki mieszkalne o wysokości przekraczającej liczbę kondygnacji, o której mowa w ust. 6 (czyli 4 lub 14 kondygnacji nadziemnych), wówczas maksymalną wysokość zabudowy wyznacza wysokość najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie. W rezultacie rada gminy, w drodze uchwały o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych, może zmniejszyć maksymalnie przedmiotową odległość do 250 m.

Ponadto lokalne standardy nie mogą różnić się o więcej niż 50% w zakresie wskaźników procentowych, o których mowa w art. 17 ust. 2 pkt 2 lit. a i b specustawy mieszkaniowej, odnoszących się do wymogu zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc dla dzieci w przedszkolach i szkołach podstawowych. Taką samą regulację przewidziano odnośnie liczby kondygnacji nadziemnych, określonej w art. 17 ust. 6 ww. ustawy. Należy również zwrócić uwagę, że na mocy art. 19 ust. 3 specustawy mieszkaniowej rada gminy może w lokalnych standardach urbanistycznych określić liczbę miejsc parkingowych niezbędnych dla obsługi realizowanej inwestycji mieszkaniowej, a także wprowadzić obowiązek zapewnienia dostępu do sieci ciepłowniczej na zasadach wynikających z przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz. U. z 2018 r. poz. 755).
Reasumując, lokalne standardy urbanistyczne mogą dotyczyć przede wszystkim wysokości budynków (liczby kondygnacji nadziemnych), odległości od sieci komunikacyjnej oraz infrastruktury społecznej, dostępu do szkół podstawowych i przedszkoli, dostępu do infrastruktury technicznej, jak również liczby miejsc parkingowych, czyli wszystkiego tego o czym mówi przepis art. 19 ust. 1-3 specustawy mieszkaniowej. Wyjście poza ten przedmiot regulacji, będzie wiązało się z koniecznością stwierdzenia nieważności uchwały przez wojewodę, pełniącego funkcję organu nadzoru nad działalnością gminną na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. poz. 994).
Po kilku tygodniach funkcjonowania w obrocie prawnym ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących pojawiły się przygotowane przez samorządy lokalne standardy urbanistyczne.

Obecnie takie standardy obowiązują m.in. w:
Warszawie (uchwała Nr LXXIII/1973/2018 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 30 sierpnia 2018 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na terenie miasta stołecznego Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. poz. 8880)),
Poznaniu (uchwała Nr LXXIII/1357/VII/2018 Rady Miasta Poznania z dnia 25 września 2018 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych dla inwestycji mieszkaniowych na terenie miasta Poznania (Dz. Urz. Woj. Wielk. poz. 7489)),
Opolu (uchwała Nr LXIX/1308/18 Rady Miasta Opola z dnia 18 października 2018 r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych na terenie Opola (Dz. Urz. Woj. Opols. poz. 2918)),
Łodzi (uchwała Nr LXXVI/2076/18 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 10 października 2018 r. w sprawie lokalnych standardów urbanistycznych dla Miasta Łodzi (Dz. Urz. Woj. Łódzk. poz. 5644)),
Gdańsku (uchwała Nr LVII/1695/18 Rady Miasta Gdańska z dnia 27 września 2018 r. w sprawie ustalenia lokalnych standardów urbanistycznych dla miasta Gdańska (Dz. Urz. Woj. Pomor. poz. 4072)).

Wskazać należy, że cechą wspólną powyższych lokalnych standardów jest nałożenie na inwestora obowiązku zapewnienia dostępu inwestycji mieszkaniowej do sieci ciepłowniczej oraz ograniczenie maksymalnej wysokości zabudowy. Łódź, Poznań, Opole i Warszawa ograniczyły wysokość o 50%, tj. dopuszczając jedynie 7 kondygnacji nadziemnych. Wyjątkiem jest Gdańsk, w którym w strefie zabudowy śródmiejskiej, ograniczono wysokość zabudowy z 14 kondygnacji ustawowych na 12, przy spełnieniu jednocześnie dodatkowego warunku dotyczącego odległości planowanej zabudowy od istniejącej zabudowy jednorodzinnej.

Ponadto w każdej uchwale dotyczącej lokalnych standardów urbanistycznych zawarto dalsze postanowienia utrudniające możliwość skorzystania z nowej ustawy, poprzez zmniejszenie maksymalnej odległości, jaka może dzielić potencjalną inwestycję od przedszkola, szkoły podstawowej, przystanku komunikacyjnego, urządzonych terenów wypoczynku czy też odległości branej pod uwagę w przypadku ustalania wysokości zabudowy w oparciu o art. 17 ust. 7 specustawy mieszkaniowej. Nałożone zostały również wymagania dotyczące minimalnej ilości miejsc parkingowych oraz dodatkowo w Opolu, Poznaniu, Warszawie i Gdańsku zwiększono procent dzieci, które muszą być przyjęte do szkoły i przedszkola w związku z planowaną inwestycją.
Z postanowień wszystkich przytoczonych uchwał dotyczących lokalnych standardów urbanistycznych jednoznacznie wynika, że głównym założeniem, przemawiającym za wprowadzeniem przedmiotowych standardów jest ograniczenie możliwości stosowania specustawy mieszkaniowej. Jednak dopiero szczegółowa analiza powyższych uchwał dokonana w powiązaniu z położeniem konkretnej działki budowlanej, daje podstawy do oceny, czy na danej nieruchomości istnieje możliwość budowy w oparciu o nową regulację prawną, czy jednak właściwszym rozwiązaniem jest wybranie tradycyjnej drogi postępowania i rezygnacja ze specustawy mieszkaniowej.