Antresola

W potocznym znaczeniu antresola to tzw. półpiętro. Znaczenie normatywne temu pojęciu nadaje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1422, z późn. zm.) (dalej: „rozporządzenie w sprawie warunków technicznych”), zawierające w § 3 pkt 19 definicję legalną antresoli. Zgodnie ze wskazanym przepisem antresolę stanowi górna część kondygnacji lub pomieszczenia znajdująca się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Powyższa definicja, na pierwszy rzut oka, nie rodzi większych wątpliwości interpretacyjnych, jednak konfrontacja teorii z praktyką pokazuje, że zaprojektowanie antresoli spełniającej wymogi określone przepisami prawa nie zawsze jest łatwym zadaniem. A o to kilka najważniejszych zagadnień związanych z projektowaniem i realizacją antresoli.

Jakimi cechami charakteryzuje się antresola?

Opierając się na powyższej definicji możemy wyróżnić cztery główne cechy antresoli. Po pierwsze, antresola musi znajdować się bezpośrednio nad kondygnacją lub pomieszczeniem, z których została wydzielona. Po drugie, powierzchnia antresoli musi być mniejsza od powierzchni powyższego pomieszczenia lub kondygnacji. Po trzecie, antresola nie może być zamknięta przegrodami budowlanymi (ścianami) od strony wnętrza, z którego jest wydzielona. Ostatnia cecha dotyczy wydzielenia antresoli z jednoprzestrzennego pomieszczenia lub jednoprzestrzennej kondygnacji. Reasumując, z antresolą w rozumieniu przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, mamy do czynienia dopiero wtedy gdy spełnia ona wszystkie cztery powyżej opisane wymogi.

Antresola kondygnacji i antresola pomieszczenia.

Wskazany przepis wprowadził dwa różne rodzaje antresoli. Pierwszy rodzaj – to antresola wydzielona z pomieszczenia, drugi – to antresola wydzielona z kondygnacji. Istotne jest, że zarówno w jednym, jak i w drugim wariancie wydzielenie musi nastąpić z jednoprzestrzennego pomieszczenia lub jednoprzestrzennej kondygnacji. Powyższe oznacza, że antresolę można zaprojektować w pomieszczeniu lub kondygnacji, w których nie występują ściany wewnętrzne (stałe przegrody). Przykładowo, w mieszkaniu składającym się z dwóch pokoi, możliwe jest zaprojektowanie dwóch antresol w każdym z pomieszczeń (oczywiście po spełnieniu pozostałych warunków określonych przepisami prawa).

Wymóg jednoprzestrzenności nie wynika wprost z definicji zawartej w § 3 pkt 19 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jednakże analiza tego przepisu prowadzi do wniosku, że skoro powierzchnia antresoli ma być mniejsza od strony wnętrza, z którego została wydzielona (liczba pojedyncza), to pomieszczenie lub kondygnacja musi posiadać układ jednoprzestrzenny (czyli posiadać jedno wnętrze). Wymóg jednoprzestrzenności znajduje również odzwierciedlenie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. Podobnie jak kolejny warunek, mówiący o tym, że antresola musi znajdować się bezpośrednio nad pomieszczeniem lub kondygnacją, z których została wydzielona. Nie będzie antresolą przestrzeń o obrysie wychodzącym poza pomieszczenie, z którego ją wydzielono, chociażby taka „antresola” miała mniejszą powierzchnię niż powierzchnia tego pomieszczenia.

Jak odróżnić antresolę kondygnacji od kondygnacji?

W praktyce organów administracji architektoniczno-budowlanej niejednokrotnie pojawiają się trudności z odróżnieniem antresoli kondygnacji od kondygnacji. Dla zilustrowania problemu przeanalizujmy poniższy przykład.

Projekt budowlany zawiera przestrzeń określoną jako antresola. Przestrzeń ta jest umieszczona nad kilkoma pomieszczeniami. Inwestor wskazuje, że zaprojektowana przestrzeń stanowi antresolą kondygnacji, ponieważ znajduje się na całej kondygnacji. Z projektu budowlanego wynika także, że powierzchnia takiej „antresoli” znajduje się nad przedzielającym ją stropem pośrednim. Ponadto powierzchnia ta nie jest zamknięta przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona, jak również powierzchnia antresoli jest mniejsza od całkowitej powierzchni kondygnacji, z której została wydzielona.

W opisanym powyżej stanie faktycznym spełniono jedynie trzy z czterech warunków pozwalających na uznanie opisanej powierzchni za antresolę. Nie został bowiem spełniony warunek „jednoprzestrzenności” kondygnacji.

Podkreślić należy, że kondygnacja lub pomieszczenie (w zależności od rodzaju antresoli) powinny mieć układ jednoprzestrzenny, czyli niezamknięty stałymi przegrodami (ścianami). Skoro, w powyższym przykładzie, przestrzeń określona jako antresola znajduje się nad kilkoma (co najmniej dwoma) pomieszczeniami, to w rozumieniu przepisu § 3 pkt 19 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, nie jest to antresola kondygnacji, tylko dodatkowa kondygnacja. W rezultacie z antresolą kondygnacji będziemy mieli do czynienia, dopiero w przypadku gdy zostanie ona wydzielona z całej kondygnacji, na której nie ma przegród wewnętrznych. Należy podkreślić, że prawidłowe ustalenie liczby kondygnacji jest istotne z punktu widzenia postanowień miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ określona w nich dopuszczalna wysokość zabudowy powiązana jest najczęściej z liczbą kondygnacji. W praktyce bardzo często zdarza się, że nieprawidłowo zaprojektowana antresola narusza ustalenia powyżej wskazanych planów lub decyzji w zakresie dopuszczalnej wysokości budynków, a w konsekwencji taka nieprawidłowość stanowi podstawę do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Czy antresola może być usytuowana tylko na ostatniej kondygnacji?

Nie. Antresola może być zaprojektowana na każdej kondygnacji. Nie ma jakichkolwiek przeszkód, aby budynek posiadał parter + antresolę oraz piętro + antresolę itp. Na etapie projektowania pamiętać jednak należy o wymogach, jakich musi spełniać antresola.

Antresola w orzecznictwie

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym kładzie się szczególny nacisk na spełnienie przesłanki jednoprzestrzenności pomieszczenia lub kondygnacji, z których antresola została wydzielona. Spełnienie tego warunku pozwala odróżnić antresolę kondygnacji od kolejnej kondygnacji. W rezultacie, jeżeli kondygnacja planowanego budynku nie jest jednoprzestrzenna, gdyż występują na niej stałe przegrody (ściany), to nie mamy do czynienia z antresolą kondygnacji. Antresola kondygnacji musi mieć jednoprzestrzenny układ, niezamknięty stałymi przegrodami czyli ścianami. Ponadto wskazuje się na funkcje, jakie antresola ma spełniać w danym obiekcie budowlanym, podkreślając, że antresola powstaje w pomieszczeniach wysokich, wysokich kondygnacjach, gdzie jest wymagana nie tylko efektywność wykorzystania przestrzeni, ale również skorygowanie pomieszczeń, które są zbyt wysokie i wąskie (zob. wyrok NSA z dnia 15 kwietnia 2014 r., sygn. akt II OSK 2792/12). Antresola to górna część kondygnacji lub pomieszczenia mieszkalnego wydzielona z jednej przestrzeni. Taka argumentacja dodatkowo przemawia za zasadnością przesłanki „jednoprzestrzenności”, która jak wskazano powyżej nie wynika wprost z § 3 pkt 19 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych